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Wissenschaftliches

Wissenschaftliches.

Das Fundament: die Dissertation an der Universität St. Gallen, der daraus entwickelte Potenzial-Kalkulator, und die sechs Themenfelder, in denen die Arbeit seit über fünfzehn Jahren ihre Substanz findet — Service-Wohnen, Smart Home, Assistenzsysteme, Intermediation, Independent Living, demografische Verschiebung, Digitalisierung der Immobilienbranche.

Wissenschaftliches Werk

Geschäftsmodelle für das
Service-Wohnen.

Eine Arbeit über die Frage, wie Wohnen und Dienstleistung zu einem tragfähigen Geschäftsmodell verbunden werden können — gegründet auf sechs Fallstudien, elf Geschäftsmodellelementen und drei durchgerechneten Gestaltungsvorschlägen.

Buchcover der Dissertation: Geschäftsmodelle für das Service-Wohnen, Alain Benz, Logos Verlag Berlin 2013 — mit abgebildetem Service-Wohnen-Modell
Buchcover · Logos Verlag Berlin · 2013

Die Dissertation untersucht, wie Unternehmen der Wohnungswirtschaft Service-Wohnen anbieten können — also Wohnraum, der mit einem vermittelten Dienstleistungsangebot verbunden ist, damit Menschen länger selbstbestimmt in ihrer eigenen Wohnung leben können. Die Arbeit entwickelt einen generischen Geschäftsmodellrahmen, anhand dessen Anbieter ihre eigenen Modelle gestalten können.

Die Grundlage bilden sechs Fallstudien aus der Schweiz, Deutschland und den Niederlanden (Bonacasa, FACO, GEWOBA, Interboden, Lekker Leven, Wincasa). Aus den Fallstudien werden Gestaltungsoptionen für elf Geschäftsmodellelemente abgeleitet — von Kunden und Leistungsangebot über Value Chain Position und Ressourcen bis zu Erlös- und Kostenstrukturen.

Den praktischen Teil bilden drei Gestaltungsvorschläge für typische Anbieter — einen Wohnraumanbieter, einen integrierten Anbieter, einen reinen Intermediär —, jeweils mit einem vollständig durchgerechneten Business Case über fünf Jahre.

Entstanden ist die Arbeit zwischen 2009 und 2013 am damaligen Competence Center Independent Living des Instituts für Wirtschaftsinformatik der Universität St. Gallen, unter der wissenschaftlichen Betreuung von Prof. Dr. Hubert Österle — dessen Forschung damals wie heute um die Frage kreist, wie Wirtschaft das Leben der Menschen verbessern kann. Korreferat: Prof. Dr. Urs Fueglistaller. Projektleitung: Dr. Philipp Osl. Die Arbeit trägt die Dissertationsnummer 4205.

Verfasser
Alain Benz
Universität
HSG · IWI
Betreuung
Prof. Dr. Hubert Österle
Korreferat
Prof. Dr. Urs Fueglistaller
Umfang
429 Seiten
Verlag
Logos Verlag Berlin
ISBN
978-3-8325-3583-4
Nummer
Dissertation Nr. 4205
Open Access

Volltext frei verfügbar.

Die vollständige Dissertation als PDF — 429 Seiten, sechs Fallstudien, Geschäftsmodellrahmen, Handlungsoptionen und Gestaltungsvorschläge. Lizenziert unter Creative Commons BY-NC-ND 4.0: weiterverbreiten erlaubt, mit Namensnennung, ohne kommerzielle Nutzung, ohne Bearbeitung.

PDF herunterladen 429 Seiten · 4,8 MB

Zitierhinweis Benz, A. (2013): Geschäftsmodelle für das Service-Wohnen — Fallstudien, Handlungsoptionen und Gestaltungsvorschläge. Dissertation Nr. 4205, Universität St. Gallen. Logos Verlag Berlin. ISBN 978-3-8325-3583-4.

Lizenz: CC BY-NC-ND 4.0 ↗

Druckausgabe beim Logos Verlag → HSG-Bibliothek ↗
Werkzeug aus der Dissertation

Der Potenzial-Kalkulator.

Parallel zur Dissertation ist ein Business-Case-Modell entstanden, das die wirtschaftliche Plausibilität eines Service-Wohnen-Angebots prüfbar macht. Der Kalkulator berechnet auf Basis unternehmensspezifischer Eingaben das operative Ergebnis für Vermittler und Wohnraumanbieter — inklusive indirekter Erträge wie längerer Mieterverbleib, höhere Verkaufspreise oder verkürzte Leerstandsdauer.

Das Werkzeug ist kein Download-Produkt, sondern wird in Mandaten eingesetzt. Es verbindet die Dissertation mit der Beratungspraxis — als Übersetzungsschicht zwischen Modell und Business Case.

9
Arbeitsblätter im Modell
27
einzeln kalkulierte Dienstleistungen
200+
konfigurierbare Variablen
5
Jahre Business Case
Struktur des Kalkulators

Wirtschaftlichkeit von Service-Wohnen-Angeboten.

Das Ertrags- und Kostenmodell des Kalkulators — sauber aufgeteilt nach den drei Rollen: Intermediär (mit eigenem operativen Ergebnis), Dienstleister (mit Umsatzpotenzial) und Wohnraumanbieter (mit indirekten Erlösen und Kostenreduktionen wie längerer Mieterverbleib, höhere Verkaufspreise oder verkürzte Leerstandsdauer). Alle Flüsse zusammen ergeben das Gesamtergebnis.

Diagramm des Potenzial-Kalkulators: drei Rollen (Intermediär, Dienstleister, Wohnraumanbieter) mit ihren Aktivitäten, Kennzahlen, Erträgen und Kosten sowie dem Gesamtergebnis

Benz, A. (August 2013): Potenzial-Kalkulator für das Service-Wohnen · Arbeitsgrundlage für das Excel-Modell

Die Frage

Wie können Menschen in ihrer eigenen Wohnung bleiben — auch dann, wenn der Körper, das Umfeld oder die Lebensumstände es eigentlich nicht mehr vorsehen?

Diese Frage ist nicht neu. Sie begleitet die Gerontologie seit Jahrzehnten, die Wohnungswirtschaft seit ihrer sozialen Einsicht, die Technologiebranche seit dem ersten Notruftelefon. Was sich geändert hat: Die Antwort kann heute nicht mehr durch ein einzelnes Gewerk gegeben werden. Sie entsteht nur im Zusammenspiel — zwischen Wohnraum, Dienstleistungsnetzwerk und digitaler Infrastruktur.

Der Gestaltungsraum liegt heute dort, wo diese drei Felder sich überlappen: wo aus einem Haus eine Wohnung wird, die mitdenkt; aus einem Pflegedienst ein vermittelter Service; aus einem Smart-Home-System ein Instrument der Autonomie statt des technischen Selbstzwecks. An dieser Überlappung arbeite ich seit 2009.

Der doppelte Blick

Entwickelt.
Und genutzt.

Für mich ist dieses Feld nicht allein Fachgebiet. Es ist — seit Ende 2024 — auch Wirklichkeit der eigenen Wohnung. Aus dieser Doppelperspektive heraus bleiben beide Seiten getrennt erkennbar — und lassen sich doch nicht mehr trennen.

Als Entwickler

Vier Jahre HSG-Forschung. Neun Jahre operative Praxis.

Am Competence Center Independent Living der Universität St. Gallen habe ich zwischen 2009 und 2013 an IT-basierten Lösungen für autonomes Wohnen im Alter geforscht — Dissertation, 429 Seiten, Logos Verlag.

Bei der bonacasa AG und in der bonainvest Holding habe ich die Ergebnisse in Angebote übersetzt, die am Markt bestehen mussten. Produktentwicklung, Vermarktung, Ecosystem-Aufbau mit über zwanzig Partnern. Konzipiert, gebaut, skaliert.

Als Nutzer

Seit Ende 2024 selbst angewiesen auf genau diese Lösungen.

Nach einer Pneumokokken-Sepsis mit vier Amputationen lebe ich seit dem Abschluss der Rehabilitation im Rollstuhl und in einer Wohnung, die auf die Assistenz, Automatisierung und Dienstleistungsvermittlung ausgelegt ist, über die ich vorher geschrieben habe.

Diese zweite Perspektive verändert nicht, was technologisch möglich ist. Sie verändert, was davon trägt. Welche Detaillösung im Alltag wirklich hilft. Welche Bequemlichkeit zur Hürde wird, wenn man auf sie angewiesen ist. Welche Grenze zwischen Selbstbestimmung und Betreuung man nicht verschieben darf — und welche sich auflöst.

Die doppelte Perspektive ist kein Alleinstellungsmerkmal — sie ist eine Arbeitsgrundlage. Sie zeigt sich nicht in Geschichten, sondern im Urteil: darin, dass ich inzwischen unterscheiden kann, welche Lösung gut gemeint ist und welche gut gemacht.
Kompetenzfelder

Wo Wohnen, Dienstleistung und
Technologie sich berühren.

Sechs Felder, in denen ich seit über fünfzehn Jahren wissenschaftlich und operativ arbeite — und in denen meine Beratung ihre Substanz findet.

Eins

Service-Wohnen

Wohnraum, der mit einem kuratierten Dienstleistungsangebot verbunden ist — von der Hauswirtschaft über Gesundheitsleistungen bis zur Mobilität. Das zentrale Thema meiner Dissertation und der bonacasa-Zeit.

Zwei

Smart Home und Assistenzsysteme

Ambient Assisted Living, Sensorik, Kommunikationssysteme, Automation — als technische Infrastruktur, die das selbstbestimmte Wohnen ermöglicht, ohne sich aufzudrängen. Die Frage ist nie, was technisch geht, sondern was gebraucht wird.

Drei

Dienstleistungs­netzwerke und Ecosystems

Die Vermittlungsebene zwischen Wohnraumanbieter, Konsument und spezialisierten Dienstleistern. In der Dissertation als Intermediärsrolle modelliert, bei bonacasa operativ ausgestaltet — heute die strategische Gretchenfrage jeder Service-Wohn-Initiative.

Vier

Independent Living im engeren Sinn

Lösungen, die Menschen mit Beeinträchtigung oder eingeschränkter Mobilität den Verbleib in der eigenen Wohnung ermöglichen — bauliche Anpassung, technische Assistenz, vermittelte Pflegenahelösungen. Kompetenzfeld des Competence Center der HSG, an dem ich geforscht habe.

Fünf

Demografische Verschiebung und Generationen­wandel

Die Nachfrageseite aller oben genannten Felder. Wie sich Lebenserwartung, Einkommensverteilung, Wohnformen und Erwartungen älterer Menschen verändern — und was daraus für Geschäftsmodelle in den nächsten zwei Jahrzehnten folgt.

Sechs

Digitalisierung der Immobilienbranche

Digitale Transformation in Wohnbauträgern und Immobilienportfolios — nicht als Selbstzweck, sondern als Voraussetzung für die Dienstleistungsmodelle, die oben entstehen. Zuletzt operativ in der Führung der ABZ umgesetzt.

Handlungsoptionen aus der Dissertation

Fünf Wege, wie ein Wohnraumanbieter Service-Wohnen organisieren kann.

Von vollständig integriert bis vollständig ausgelagert — mit realen Beispielen aus sechs Fallstudien: Volkswohnung, Wincasa, Bielefelder-Modell, FACO, Interboden, Lekker Leven. Die Wahl des Modells folgt Grösse, Portfolio, Kompetenz und strategischer Ambition. Es gibt nicht das eine richtige Modell — es gibt das passende.

Skala der fünf Handlungsoptionen für Service-Wohnen: von eigenständigem Netzwerkmanagement bis zur Auslagerung an einen Intermediär, mit Beispielen FACO, Interboden, Volkswohnung, Bielefelder Modell, Wincasa und Lekker Leven

Abbildung aus Benz (2013), Geschäftsmodelle für das Service-Wohnen, Logos Verlag Berlin

Referenz

Das Smart Living Loft
von bonacasa.

Eine begehbare Musterwohnung als Forschungs- und Demonstrationsobjekt — von mir konzipiert und aufgebaut. bonacasa betreibt den Loft heute als Herzstück eines Ökosystems mit über vierzig Partnerfirmen.

Projektrolle
Konzept & Aufbau
Umfeld
bonacasa AG
Standort
Roggenpark, Oensingen
Ökosystem heute
40+ Partnerfirmen

Das Smart Living Loft war für bonacasa mehr als eine Schauwohnung. Es war das materielle Argument für das Service-Wohnen-Konzept — der Ort, an dem die theoretischen Modellbausteine aus meiner Dissertation und dem Competence Center erstmals physisch zusammenkamen und im Alltag getestet werden konnten.

Mieterinteressenten und institutionelle Kunden konnten im Loft sehen, wie Smart-Home-Funktionen mit einem vermittelten Dienstleistungsnetzwerk und klassischem Wohnkomfort zusammenspielen. Partnerunternehmen aus Elektrotechnik, Küchenbau, Möbelindustrie, Assistenzsystemen und haushaltsnaher Dienstleistung brachten ihre Komponenten ein — daraus entstand ein offenes, ausbaufähiges Ökosystem, das bonacasa bis heute weiterentwickelt.

Der Loft hat funktioniert, weil er nicht als Showroom angelegt war, sondern als Modell in Originalgrösse. Jede Funktion musste an den Alltagsbedingungen gemessen werden, die man in einer realen Wohnung hat. Das ist derselbe Massstab, den ich heute in der Beratung anlege.

Heute umfasst das bonacasa-Smart-Living-Ökosystem über vierzig Partnerfirmen — von ABB, Samsung und V-ZUG über Loxone, Sanitas Troesch und Glutz bis zu Hochschulen, Forschungsinstitutionen und Stiftungen. Neben dem Loft sind weitere Erlebnisflächen hinzugekommen. Zum heutigen Ökosystem ↗

Automation
Steuerung von Licht, Beschattung, Heizung, Zugang über integrierte Systeme.
Assistenz
Sensorik und Kommunikation für Sicherheit, Notfälle und altersgerechte Unterstützung.
Dienstleistungs­vermittlung
Digitale Plattform als Schnittstelle zwischen Bewohner, Liegenschaftsbewirtschaftung und externen Anbietern.
Ökosystem-Integration
Offene Struktur, an die Partnerunternehmen aus unterschiedlichen Gewerken andocken konnten.
Forschungsumfeld

Das Competence Center
Independent Living.

Ein Forschungsverbund aus Universität und Praxis am IWI-HSG — der Boden, auf dem die Dissertation gewachsen ist.

Trägerschaft
IWI-HSG, Prof. Österle
Projektleitung
Dr. Philipp Osl
Praxispartner
30+ Unternehmen
Mitarbeit Benz
2009 – 2013

Das Competence Center Independent Living war kein klassischer Lehrstuhl, sondern ein Konsortium auf Zeit — die HSG zusammen mit über dreissig Unternehmen aus Wohnungswirtschaft, Versicherung, Technik und Versorgung. Geleitet von Prof. Dr. Hubert Österle — einem Forscher, der die Wirtschaftsinformatik konsequent vom Leben des Menschen her dachte und nicht von der Technologie. Operativer Projektleiter war Dr. Philipp Osl.

Im Center wurden über vier Jahre mehr als hundert Vorhaben untersucht, die ein längeres selbstbestimmtes Leben älterer Menschen in ihrer Wohnung ermöglichen sollten. Bedarfsstudien für die Schweizerische Post, EU-Forschungsprojekte wie FamConnector und AmCo, Workshops mit Praxispartnern, eine eigene Serviceplattform — die Bandbreite war gross, aber die Frage immer dieselbe.

Für mich war diese Zeit die Schule, in der die Dissertation entstand. Vier Jahre Mitarbeit im Team mit Hubert Österle, Philipp Osl und einem rotierenden Kreis von Doktorierenden, Praxispartnern und Forschenden — eine seltene Konstellation, in der wissenschaftliche Tiefe und unternehmerische Realität gleich nah am Tisch sassen.

Forschungstradition

Das Competence Center Independent Living wurde nach der Emeritierung von Prof. Österle 2014 nicht institutionell weitergeführt. Die Forschungstradition lebt heute fort unter dem Begriff Life Engineering — Österles Programm einer Wirtschaft, die Lebensqualität als Designaufgabe versteht. Die Frage hinter dieser Arbeit ist dieselbe geblieben: Wie organisieren wir Wohnen, Dienste und Technik so, dass sie dem Menschen dienen — nicht umgekehrt.

Was ich zu diesem Thema anbiete

Zwei Adressaten.
Eine Arbeit.

Auf diesem Feld richte ich mich an zwei Zielgruppen — beratend für Unternehmen, die Smart-Living- oder Independent-Living-Angebote entwickeln, und öffentlich für jene, die sich mit dem Feld strategisch oder bildungsmässig auseinandersetzen.

Für Unternehmen

Beratung zu Smart Living und Independent Living

Strategische und konzeptionelle Begleitung von Wohnbauträgern, Immobilienunternehmen, Dienstleistern und Technologieanbietern, die Smart-Living- oder Independent-Living-Angebote aufbauen, überprüfen oder neu positionieren wollen.

Typische Anlässe
  • Entwicklung neuer Service-Wohnen-Konzepte
  • Aufbau oder Erneuerung von Dienstleistungsnetzwerken
  • Marktpotenzialprüfung technologischer Lösungen
  • Geschäftsmodellentwicklung für altersgerechte Projekte
Für Öffentlichkeit und Gremien

Vorträge, Workshops, Fachbeiträge

Keynotes und Fachreferate zu Smart Living, Independent Living, demografischem Wandel und Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft — für Branchenveranstaltungen, Bildungsinstitutionen, Verbände und unternehmensinterne Gremien.

Typische Formate
  • Keynote auf Branchenkongressen und internen Anlässen
  • Strategie-Workshops mit Geschäftsleitungen oder Gremien
  • Lehrauftritte in Weiterbildungsprogrammen
  • Fachbeiträge für Publikationen und Panels
Publikationen & Medienpräsenz

Beiträge im öffentlichen Gespräch.

Über die Jahre sind Texte und Interviews entstanden — zu Service-Wohnen, Smart Living, Digitalisierung und den Auswirkungen demografischer Trends. Eine Auswahl.

Smart Living und Independent Living sind ein Teil meiner Beratungsarbeit — fachlich tief, aber eingebettet in ein breiteres Spektrum von Strategie, Geschäftsmodellentwicklung und Kommunikation.

Zur Geschäftsmodellberatung →